房价如何合理回归，已成为许多业内人士热烈探讨的问题。

　　在探讨中不少同仁认为：首先要科学地确定房价回归的两个“度”：一是幅度，二是速度。

　　推行住房商品化以来，我国的房价只涨不跌，房价的回归应该定在什么样的幅度和速度，没有经验可循。为此，介绍几个有关的事例，望能从中取得一些可以借鉴的东西。

　　一、日本的房地产泡沫经济

　　从1960年开始，日本的房价（含地价）就以每年平均高于8%的增幅持续高涨。大家知道，每一次房价的高涨，都会产生泡沫，而泡沫经过长时期的积累，就会形成危害极大的泡沫经济。由于日本政府不干预房价，经过30年的泡沫积累，房价高涨56倍，而同期国内生产总值只增长17倍，终于形成了世所公认的房地产泡沫经济。日本的房地产泡沫经济于1990年破灭，造成了连续十几年的国民经济萧条（注：也有的专家认为日本经济萧条期为9年）。在泡沫经济破灭之初，房价陡跌，平均跌幅为30%。

　　二、亚洲金融危机对香港房价的冲击及其派生的问题

　　1997年发生的亚洲金融危机，使得香港房价陡降，平均降幅为30%，有的楼盘降幅超过50%。由于房价陡降，就派生出“负资产”和“断供”问题。例如，有个居民用100万元买了一套住房，并已首付20万元。这时房价陡降50%，也就是只用50万元就能买一套同等的住房，而这个居民还要按合同对剩下的80万元还本付息，就被某些专家叫做“负资产”。有的居民以“负资产”不合理为由，决定停止还本付息，就叫做“断供”。需要指出，有些人提出“负资产”和 “断供”问题的另一个“目的”，是要求政府来承担“负资产”造成的损失，给刚成立的特区政府出难题，使之成为一个严峻的社会问题。

　　三、新加坡坚持调控房价取得的成就

　　从上世纪六七十年代开始，新加坡就逐步推行对中低收入者的住房由政府组织建设和供应的办法，并坚持分档次地调控住房的套型和房价。40多年来，新加坡组屋（占住房总量80%以上）的房价一直控制在微涨的范围内。发生亚洲金融危机时，房价也没有发生大的波动。

　　四、从上述事例中可以借鉴以下几点

　　（一）关于政府调控房价的问题。日本房价连续30年高涨终于形成危害极大的房地产泡沫经济，其重要教训是政府不调控房价。新加坡连续40多年把组屋的房价控制在微涨的范围内，其重要经验是政府直接调控房价。两相比较，得失分明。因此，我国政府坚持调控房价不动摇，是完全必要的和正确的。

　　（二）关于房价下降幅度不得过大过陡的问题。亚洲金融危机时香港出现的“负资产”和“断供”问题，主要是房价下降幅度过大和时间过陡。如果房价下降幅度低于20%，其影响没有超出买房的首付，就不会产生“负资产”。虽然房价下降幅度大到30%或50%，如果是分成几年时间逐步实现，每年下降幅度低于20%，也不会产生“负资产”。

　　在发生泡沫经济破灭或金融危机时，面对其巨大的破坏力，很难防止房价陡降。而我国是通过政府的调控来实现房价的合理回归，完全有能力防止房价下降过大过陡。

　　（三）关于房价回归的幅度问题。在近期的研讨中，同仁们已经提出4种幅度。一是回归幅度等于或低于20%，理由是控制在买房首付的范围之内。二是30%。理由是泡沫经济破灭对房价下跌具有巨大冲击力，日本在巨大冲击力下房价只下降30%，因而应以此为“底线”。三是高于30%，理由是日本房价年平均涨幅8%~10%，而我国许多大城市前几年平均涨幅超过20%，故应多降一些。四是房价应该更大幅度下降，使之与居民收入相适应。这里要研究界定的是“居民”包含的内容。因为我国中中、中下和低收入居民收入偏低，只宜对他们供应保障房，而不宜要求商品房价与其收入相适应。以上4种意见出自不同角度，各有其不同的参考价值，并希注意两点：1.各城市前些年房价上涨高低不一，房价回归的幅度也应各不相同。2.房价高涨存在着多种原因，调控政策能否有效地覆盖各个原因，将会不同程度地影响房价回归幅度的大小。

　　（作者系房地产行业研究者）