德国住房合作社的运营模式:一是资金来源。住房合作社社员作为股东出资20%—30%,并拥有长期的居住权;政府提供土地等优惠政策降低住房成本;银行保险等金融机构以低息贷款方式提供剩余资金,住房合作社通过租金逐步偿还金融机构贷款。二是住房合作社的职责。通过不同方式从政府或集体获取建房土地,组织设计机构按照社员意愿和诉求进行人性化设计,面向市场招标建筑企业进行房屋建设,对住房合作社拥有的住房进行管理、运营、维护并对社员提供物业服务等。三是房屋租赁及租金来源。住房合作社租金收入,大体上社员占70%、非社员占30%。住房合作社社员拥有长期稳定的住房,只需支付少量租金;同时,可将少量比例的住房租给非社员,收入作为住房合作社发展基金并偿还贷款本息,保障住房合作社长期稳定运营。
德国住房合作社是政府、社会和机构多方共赢的创新合作模式。从社会发展角度讲,可以促进住房保障体系的完善,长期稳定地为急需要住房的民众提供保障性住房。住房合作社有效解决了经济适用房或廉租房存在的弊端,既可以有效缓解地方政府廉租住房供给压力,还可以按民众需求提供有效廉租住房。房子产权属于住房合作社,虽不能上市交易,但却可以在社员间流通转让,能为社员提供长期稳定的低租金住房,持续地发挥住房保障作用。
从政府效用角度看,住房合作社模式符合城乡发展实际,能够帮助政府解围破难,有利于政府以市场化方式、社会化资源解决民众住房需求,且有利于平抑房价,减缓政府承担保障性住房的财政压力。既能集约化使用土地,也能由高入住率提升城市活力,有效降低年轻人生活成本,有利于城市招才引智,为城市发展留住人才,支持创新创业和经济发展。同时,政府以土地入股住房合作社,享受到长期物业升值,实现资产保值升值。
从满足社员需求看,设计理想的幸福住房是住房合作社的又一亮点。住房合作社注重创新住宅供给方式,满足社员多层次、多元化需求。在建设前期花费大量时间进行设计沟通,通过民主协商方式优化社员的住房需求,精心设计理想家园以满足社员的个性化住房需求,这是现在的房地产项目和经济适用房模式所忽略和无法做到的,有利于推进幸福家园和宜居幸福城市建设。