房地产税改革，主要是为了筹集地方财政收入，还是为了房地产调控或调节收入，思路不同，方案差别也会很大。尽管已经经过12年的讨论和不同形式的试点，房地产税改革究竟怎么改仍然众说纷纭。如果为了筹集收入，可能要求普遍征收。有研究者测算表明，房地产税有望成为地方重要的收入来源。

　　11月9日，北京全市16个区县正式实施不动产统一登记制度，开始下发新的产权证书。

　　在此之前，广州、青岛、徐州、南宁、义乌等30多个城市已经实现了统一登记。按照不动产登记联席会议的部署，今年年底全部市县要完成职责机构整合。

　　各地不动产登记工作的展开，总是被市场与房地产税联系起来。从2003年开始研究物业税，经过六年时间多地“空转”试点，按评估值征税的技术相对成型；再加上不动产登记带来的基础数据信息，房地产税开征的条件日趋成熟。

　　现在已无需猜测下一个房地产税试点城市花落谁家，因为房地产税将先立法，再在国内推行。作为税改牵头主要部门的财政部，表示会配合全国人大立法。

　　财政部部长楼继伟在《深化财税体制改革总体方案》通过之后撰文阐释了房地产税改革的思路：对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑税收与收费等因素，合理设置建设、交易、保有环节税负；加强调研，立法先行，适时推进。

　　不同于之前的物业税和上海、重庆两地的房产税试点，按照楼继伟阐释的改革路径，房地产税改革要对房地产现有各环节税种进行调整，除了税收，收费项目也要纳入进来。兼并哪些税种，取消哪些税种，调整哪些税种，现在还有争议。

　　乐观者指出，财税改革是全面深化改革重要一环，房地产税应能在“十三五”期间落地。不过，受立法程序所限，该法最快通过也要到2017年。

　　不动产统一登记体系：2018年成形

　　不动产统一登记，能在一定程度上打压房地产市场过盛的投机情绪；所以曾经有地产大佬调侃，不动产统一登记喊了很多年，一直没有实际动作。

　　现在，这项工作正在切实展开。

　　地方职责机构整合正在推进，根据10月中旬召开的不动产登记工作第四次部际联席会议透露的信息，目前已有198个市（州）完成职责整合，1193个县（区）完成职责机构整合，分别占全国市县总数的60%、42%。

　　将原本散落在国土、住建、林业、农业、海洋部门等的不动产登记职责整并成统一的不动产登记部门，涉及到人事、编制、机构等调整，并不容易。

　　按计划，全部市县职责机构整合的工作应在今年年底完成。为此，四季度国土部展开专项督查，要求准确把握地方职责机构整并具体情况，以职责明确、机构健全、上下衔接为标准，设立台账，强力推进；对年底不能如期完成的地方，将提出问责的意见和建议。

　　职能的整并只是开始，关键是数据信息共享和服务的改善。未来，不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享，不得要求不动产登记申请人重复提交。

　　国土资源部政策法规司副司长魏莉华表示，实施统一登记可以厘清当事人的不动产权利界限，提高登记的准确性和权威性，避免权限不清导致的纠纷；建立不动产登记信息依法公开查询系统，又可以有效保障不动产交易安全。

　　各地负责推进本地区不动产登记的数据整合、接入信息平台的相关准备工作。如河北提出，2016年底前，全面完成制度建设、数据整合和各类不动产登记操作系统软件的融合对接；2017年底前，全省不动产登记信息将实现共享并可提供信息查询服务。在国家层面，不动产登记信息管理基础平台，有望在2018年前投入运行，不动产统一登记体系基本形成。

　　房地产基础数据库：“变更”中缓慢生成

　　不动产登记暂行条例规定，国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。

　　江苏一基层地税局官员对21世纪经济报道记者表示，房地产税开征首先面临的难点就是房地产信息资源共享的问题。房地产信息掌握在住建部门手中，税务部门征税需要他们的数据支撑。

　　现实是，住建部门掌握的信息也并不健全。中国人民大学公共管理学院教授曲卫东对21世纪经济报道记者表示，在房地产行业市场化之前，土地多是免费划拨，由企事业单位自筹自建，住房多在系统内流通，没有在公开市场上交易。如北京有大量的央产、军产、事业单位房产，这些房产信息掌握在系统内部，并未到政府管理部门登记。

　　不动产统一登记，有助于生成一个完整的基础数据库。不过，数据生成需要时间。

　　不动产登记暂行条例明确指出，登记遵循“严格管理、稳定连续、方便群众的原则”，不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。

　　各地开始推行统一登记的也多适用“不变不换”的原则，只有在办理抵押登记、变更登记、转移登记等，才重新办理新的产权证，原有的产权证一样有效。因此，完备的数据信息需要在“变更”中缓慢生成。

　　曲卫东表示，房地产税开征，要清楚地知道某块土地上有多少房屋信息，用途是什么，需要将原本独立的土地和房屋信息整合起来。另外，未来房地产税若以家庭作为征税单元，还需要有家庭、户籍、人口等信息支撑。

　　《税收征管法》的修订试图解决涉税信息共享这一体制问题。目前《税收征管法》修订草案正在走法律程序，此前已在国务院法制办公开征求过一次意见。

　　试点12年：从抑制投资到开拓税源

　　房地产税讨论了12年，一路演变，改革方案和侧重点有所不同。

　　2003年10月，十六届三中全会首次提出物业税的设想，“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。

　　随后，包括北京、深圳等在内共计十个省市开始物业税空转试点。当时改革思路是物业税为财产税，为完善我国税制，参照国际惯例按评估值征收。房地产评估价跟“房”和“地”都密切相关，两者难以切割，所以物业税是将现有持有环节税种——房产税和城镇土地使用税，两者合并而来。

　　一位曾经参与北京物业税空转试点的地税局官员对21世纪经济报道记者表示，税务系统对房产税改革的思路是很明确的，一是将现行房产税和城镇土地使用税合并成新的“房产税”，按评估值征税，二是扩大征税范围，覆盖个人自住房。

　　在房价高企的2009年和2010年，一提房地产调控、长效机制，每每都有物业税或房产税的身影，调控房价放在更重要的位置上。

　　2011年初，经国务院同意，上海、重庆两地推行针对个人住房征收房产税的试点。

　　上海试点方案主要针对新购住房，新购住房超过划定免税面积的部分需纳税。重庆试点方案调节意图更明显，主要针对高档住宅和独栋别墅征税。两地都区别对待了本地户籍人口和非户籍人口，非户籍人口征税门槛更低。

　　中央财经大学财政学院教授温来成对21世纪经济报道记者表示，上海、重庆两地试点房产税主要是从房地产市场调控的角度出发，税收筹集作用放在比较次要的位置。

　　4年过去了，沪渝两地房价仍在上涨。因此，有人认为两地试点显示房产税对房价调控作用不明显。也有研究认为，开征房产税后，在一定程度上抑制了两地房价过快增长；但房价调控是综合多项因素的结果，如同期上海还有“限购令”。

　　2013年11月，十八届三中全会全面深化改革的决定中，明确了“加快房地产税立法并适时推进改革”。这终结了各方对房产税扩大试点的猜想，房地产税改革要立法先行。

　　2014年6月，《深化财税体制改革总体方案》获中央政治局审议通过。随后10月，财政部部长楼继伟在《求是》撰文指出，房地产税改革总的方向是，在保障基本居住需求的基础上，对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑税收与收费等因素，合理设置建设、交易、保有环节税负，促进房地产市场健康发展，使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。

　　作为地方财政稳定收入来源之一，房地产税颇受重视。这有诸多原因，如不动产是地方政府天然优良的税基来源，“营改增”之后地方缺乏主体税种，卖地收入难以维系，需要有更长期稳定的税收收入等。

　　房地产税构成：

　　合并“两税”还是“五税一费”

　　房地产整个产业链条税负构成不合理，一直为外界诟病。开发、建设、交易环节税负较重，保有环节税负较轻，需要适时调整也是业内共识。

　　房地产开发、建设、交易环节涉及营业税、耕地占用税、印花税、土地增值税、契税、企业所得税、个人所得税等多个税种；保有环节仅有房产税和城镇土地使用税。

　　社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌对21世纪经济报道表示，早前说的房地产税改革，多指“两税合并，评估征收”。现在财政部部长提到要合理设置建设、交易、保有环节税负，提供了一种新的思路，可能将房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税，还有城市基础设施配套费（面向建设单位收取的一项费用），这“五税一费”统筹考虑。

　　张斌认为，现行房地产行业税费多集中在建设、交易环节，调整后，住房持有环节税收增加，建设、交易环节税费相应下降，房价有可能有所调节。

　　之所以是“五税一费”，因为房地产行业独有的税种，除了保有环节两税之外，还有耕地占用税、土地增值税和契税；收费项目中，城市基础设施配套费为较大较显著的收费项目。

　　财政部财政科学研究所原所长贾康在接受媒体采访时也表示，“房地产税”既包括房产税，也包括土地增值税、土地使用税等相关税种。未来的房地产税改革方向并非单一针对住房保有环节收税，而是把整个房地产行业链条的税费简并，其最终的大方向可能是结构性减税，老百姓(50.45,0.00,0.00%)的税负有可能是降低的。

　　温来成表示，房地产税的改革，涉及到既有税种的合并或取消，合并哪些，取消哪些，还有争论。有人认为是合并“两税”，有人认为应该涉及到更多税种，比如同时取消政策效果一直不大好的土地增值税等。

　　争议待解：改革路径未达成共识

　　房地产税改革，主要是为了筹集地方财政收入，还是为了房地产调控或调节收入，思路不同，方案差别也会很大。尽管已经经过12年的讨论和不同形式的试点，房地产税改革究竟怎么改仍然众说纷纭。

　　如果为了筹集收入，可能要求普遍征收。有研究者测算表明，房地产税有望成为地方重要的收入来源。

　　中国人民大学财政金融学院教授安体富2012年曾做过测算。对作为生活资料的首套房免税，根据2010年全国房屋竣工面积（假设免税房屋占一半），2010年全国商品房销售平均价格为5029元/平方米，按照50%的价格评估率（即以评估价的一半作为税基），参考国际普遍税率1%来测算（实际税率为0.5*1%=0.5%），当年应征房产税额为6300亿元，占GDP比重为1.5%，占地方本级财政收入比重为15%。

　　如果区别对待普通住宅和高档公寓、豪宅，后者按照3%的税率和70%的评估率（实际税率为0.7*3%=2.1%）来计算，当年房产税收入为6571亿元，占GDP比重为1.7%，占地方本级财政收入比例为16.2%。

　　无论是15%还是16.2%，房产税在地方税收收入中占比都显著提升。安体富指出，房产税持续、均衡、稳定的收入，可以缓解基层政府的财政困难。

　　如果为了调控房价或调节收入，税收筹集作用将明显减弱。如只对新增住房、不大涉及存量房的上海方案，以交易价格为税基，实际税率为0.6%，2011年筹集房产税约为6800万元，占本级财政收入的0.02%。重庆试点方案，只针对高档住宅的方案，实际税率为0.5%-1.2%，2011年征得税款约1个亿，占本级财政收入的0.03%。

　　如果是统筹考虑整个链条的税收，通过房地产税的改革，未来地方财政增收空间有多大，还值得考量。因为房地产行业贡献的税收占地方财政收入比重很高。如四川统计局分析显示，房地产投资已经成为四川地方税收的主要来源，2010年至2012年，房地产业与建筑业两项税收占全省地方税收收入的比重分别为43.2％、43.5%和42%。

　　张斌表示，据他测算全国各省（区、市）仅房地产行业本身的税收，对地方税收的平均贡献水平大概在35%。房地产行业税收占比已经比较高，通过增加持有环节税负，使得行业税负进一步增加的空间不大。

　　土地出让金和房地产税的关系也是绕不开的话题。温来成表示，房价中很大比例是土地出让成本，这块收入已经归政府所有；保有环节开征房产税，针对包括土地出让收入的房价进一步征税，存在重复征税的嫌疑。

　　此外，上述江苏地税局官员对21世纪经济报道记者表示，面对个人保有环节直接征税，必须慎之又慎。现实中针对个体户的征税就比较困难。企业欠税的话，可以通过银行账户进行扣缴；但对个人家庭征税，像房地产税的住房涉及到人基本生存问题，难以采取强制征税措施。

　　最重要的是，房地产税立法需经法定程序，公开征求意见，提交人大常委会反复审议，过程中各方意见冲突也少不了。多位业内专家对21世纪经济报道记者表示，针对个人或家庭的直接税立法，一定要让程序足够公开透明，让各方观点充分表达，努力寻求各方共识，要审慎推出。■