一、改革背景

　　近年来，雨花台区坚持把软件和信息服务业作为主导产业，以中国(南京)软件谷为核心载体，着力打造南京国际软件名城建设的排头兵、主阵地、核心区。通过不断优化战略定位、产业结构和功能布局，实现了区域产业集聚规模、结构层次、综合实力的多向提升。目前已集聚各类软件企业超2300家，涉软从业人员24.4万人，软件产业建筑面积总量达到826.27万平方米。预计今年将实现软件和信息服务业收入2500亿元。

　　随着产业爆发式增长，企业发展也遇到了一些瓶颈问题：一方面，企业用地需求持续增加与园区产业用地趋于饱和的矛盾日益凸显，尤其是软件谷核心区域已是“一平方米难求”;另一方面，一些中小企业进入成长期，特别是有着轻资产特点的软件企业，既想拥有自己的研发中心和办公地点，又缺少建设资金和工程建设力量。为缓解企业用地的矛盾，吸引更多企业落地，雨花台区在土地集约利用上积极探索，首创了“联合拿地、统一规划、联合建设、分割出让、统一配套、集中托管”的“园中园”建设运营模式，在寸土寸金的主城区走出集约式用地新路。该模式由软件谷发展公司牵头，入园企业联合签署项目投资协议、委托代建协议、联合竞买协议。园区建成后，由软件谷物业公司统一管理，既为成长期企业节约了运行成本，又缓解了产业高度集聚和土地资源紧缺之间的矛盾，这一“多赢”经验赢得国家发改委、工信部及《人民日报》点赞。

　　二、创新做法和成效

　　“园中园”建设运营模式主要采取“联合拿地、统一规划、联合建设、分割出让、统一配套、集中托管”的模式，以“中小企业联合拿地”的方式打造特色“园中园”，着力提升项目的集聚程度、运作效率。以云密城项目为例，创新做法和成效主要体现在以下三点。

　　(一)联合拿地、统一规划，提高项目运营效率。云密城项目所在地块为138亩，按照传统模式仅能容下4-5家企业，而软件谷内诚迈科技、嘉环科技、中新赛克等8家高成长性软件企业急需自建办公楼宇。土地供需压力下，该区探索中小企业联合开发方式，由软件谷发展公司牵头与8家企业，采用联合拿地、委托软件谷发展公司代建的模式，进行统一规划设计、统一工程建设管理。9家单位联合签署项目投资协议、委托代建协议、联合竞买协议等，就项目工程建设投资估算、企业用地分布、项目议事规则等作出明确约定。按照企业员工人数(每人建筑面积20平方米)计算企业所需建筑面积，每个企业可预留5000平方米的未来发展空间。相比传统模式，该模式可节省近70亩建设用地和大量城市配套建设费，有效节约了政府资源，切实减轻了企业负担。

　　(二)全面配套、统一管理，保障园区持续发展。园区建设开发的12栋办公楼宇产权分属相关企业。按照地块容积率要求，在满足各参建企业的建筑面积需求后，剩余建筑面积由软件谷发展公司持有，主要用于园区配套设施及部分研发楼宇建设。目前，软件谷发展公司自持17.5万平方米科技楼宇。园区建成后，物业由软件谷物业公司统一管理，对园区环境、企业服务进行统一规范和提升，优化公共配套服务，为企业减轻建设和管理的负担。目前园区内餐厅、健身房、会议室等配套设施完善，并已开通禄口机场直通车为园区企业提供便利通道。

　　(三)专业定位、统一招商，推动产业高度集聚。在云密城项目实施过程中，原有的诚迈科技、嘉环科技、中新赛克等8家企业的规模进一步扩大，诚迈科技和中新赛克先后成功上市。同时，雨花台区聚焦软件产业细分领域，明确了云密城项目以“信息安全”为主题，辅以科技、金融、商务、生活服务等业态，对软件谷发展公司自持的园区4幢研发载体进行统一招商。招商工作重点围绕信息安全产业链上下游企业，通过主题鲜明的统一招商，进一步推动信息安全产业的集中集聚，实现全链式产业发展格局。截至目前，园区入驻企业约40家，吸引软件人才约3000人，园区税收超1亿元。

　　(四)因地制宜、复制推广，助力企业快速成长。本着“引大树”和“育小苗”相结合的原则，雨花台区将云密城开发建设经验进行复制推广，在软件谷南园片区打造16家骨干企业联合拿地共建的“南园总部经济园”。该项目占地215亩，按照传统模式划块后拍卖、交付，仅可满足5-6家企业用地需求，或只能供给单个企业进行大型项目开发建设，且企业拿地耗时长、建设成本高的痛点难以解决。采用“园中园”模式开发建设，项目分为两期，一期建筑面积约20万平方米，预计2019年上半年挂牌，已与迈特望、新立讯等16家企业签署项目投资协议。该项目重点聚焦人工智能、医疗科技、互联网电商等新兴高端产业及新型互联网企业，项目建成后可集聚软件人才约2万名。园区委托软件谷发展公司进行整体设计规划、施工建设，各单位之间无需进行用地边界退让，提高土地利用率，降低建设成本。

　　三、经验启示

　　“园中园”建设运营模式，不仅有利于打造专业园区推动产业集聚、提高土地利用效益和项目建设效率，还帮助企业解决工程建设力量不足、自我配套服务能力不足等共性问题。国家双创示范基地评估组第三方评估意见指出，“对于产业集中度高，分工明确但用地紧张的区域示范基地，该项政策非常值得推广。”

　　(一)以“多样化”运作模式激发市场活力。企业的痛点，既是制约企业成长的瓶颈，也是抑制市场活力的关键。政府应发挥主导作用，注重在运作模式上的探索创新，变“供血”为“造血”，解决企业面临的用地、资本等难题。“园中园”建设运营模式，正是雨花台区在土地集约利用方面创新探索的缩影。按照传统方式分割出让产业用地，可以快速回笼资金，但是存在诸多弊端，如，对拿地企业实力要求高、土地利用效率低等。“联合拿地再分割出让”，政府提供服务“多跑腿”，企业共同参与“少负担”，国资平台软件谷发展公司通过自持楼宇的销售出租、园区楼宇的代建代管，引进更多上下游软件企业，获得稳定收益，为产业发展提供强有力的支撑。园区、企业、政府三方获益、一举多得。

　　(二)以“集约化”发展思路提高运营效率。云密城项目的138亩土地如果按照传统模式，最多只能入驻4-5家企业。根据规范要求，建筑用地建设时需对用地边界进行退让，退让距离一般不少于5米。联合拿地后，各单位之间无需进行用地边界退让，仅需进行建筑之间退让。园区按照一个项目进行整体设计，统一建设相关基础设施和服务设施，实现功能共享，不仅提高了土地利用率，也大大降低了建设成本，为企业减轻建设和管理负担，让本土企业轻装发展。

　　(三) 以“个性化”特色园区推动产业集聚。近年来，为实现软件产业的全链式集聚发展，雨花台区聚焦软件产业细分领域，突出“一园一主题”，打造了一批特色鲜明、主业突出、优势明显的“园中园”。目前已形成以“人工智能”为主题的楚翘城，以“互联网+”为主题的科创城，以“信息安全”为主题的云密城，以“科技孵化”为主题的创业创新城，以“大数据”为主题的南京大数据产业基地“四城一基地”的特色园区发展格局。通过特色“园中园”建设，推动特色产业集聚发展，助力本土企业发展壮大。