防范和化解金融风险，是一场输不起的战役。2017年中央经济工作会议提出，促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环。其中，促进形成金融和房地产的良性循环，是防控金融风险的重要内容。

　　作为高杠杆行业，传统的房地产业离不开金融支持。银行的“闸门”收紧，房地产业如何自处?金融和房地产形成良性循环，成为市场关注的热点话题。金融和房地产良性循环，要求金融既要支持、促进房地产市场良性健康发展，支持房地产长效机制的建立，同时又不能助长投机和泡沫。

　　防范泡沫风险：严控资金违规入房市

　　2018年1月30日，全国社保基金理事会理事长楼继伟表示，房地产金融化是最重要的宏观风险点之一。过去一段时间以来，中低收入阶层通过投机性买房导致“加杠杆”较快，大量非住房贷款“暗度陈仓”流入房地产市场，其中消费贷款变相房贷的问题最为突出。同时总体看，涉房贷款占到银行业贷款总额的40%以上，如此之高的集中度将给金融体系带来隐患。

　　当下，银行系统着力防范房地产泡沫风险，具体措施分两个方面：一是抑制居民杠杆率，重点是控制居民杠杆率的过快增长，打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为，严控个人贷款违规流入楼市。二是继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。

　　与此同时，为了满足购房者合理的购房需求，实行差别化房贷政策。具体看，针对楼市需求方，也就是购房者，控制其贷款成本及贷款的总体额度;对刚需、合理的改善性需求应予以适度支持;对投机性购房需求坚决抑制。住房信贷方面，在额度、利率上采取差别化政策。

　　针对楼市供给方，也就是在房地产业开发端，金融业将坚决贯彻执行房地产调控的相关政策，严控资金违规流入房地产领域，不得向不符合相关要求的房地产开发企业提供贷款。

　　支持租赁市场：发挥金融工具匹配性

　　党的十九大报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。在这一基调下，中国房地产市场转型启动。昔日“拿地卖房”模式举步维艰，越来越多的房地产企业选择向“出售与持有运营并举”转型。中国房地产市场出现从增量向存量转变的显著变化。

　　中国银行业协会首席经济学家巴曙松认为，房地产的长效机制是一个一揽子计划，包含土地、金融、税收等一系列工具。中国房地产市场的变化，将对金融行业产生很大影响。通过在交易、税费、信贷等环节作适当的限制，来管控房地产市场中的过度投机行为。同时房地产行业的传统商业模式面临洗牌。房地产商有很大动力来探索新的融资方式。从金融角度看，银行业也在思考新的商业模式。

　　2017年以来，以银行为主的金融机构正加速抢滩住房租赁市场。包括中国工商银行、中国建设银行、中国银行、中国交通银行、中信银行在内的多家银行“正规军”已经展开了对住房租赁市场的尝试。

　　中联基金总经理何亮宇接受经济日报记者采访时表示，发展住房租赁市场，特别是长期租赁，需要发挥金融工具的匹配性。实现金融与房地产市场良性循环的新要求，核心就是从金融单边支持房地产市场的扩张增长转向支持租购并举住房制度的建设。而在这个过程中，房地产健康发展的每一个环节，都需要相应的金融工具来匹配和支撑，并通过资本市场形成闭环，用市场机制来倒逼，用公开透明的信息披露以及持续的监督和管理，来促使房地产业走向良性发展。

　　创新金融产品：租赁住房REITs走进风口

　　2017年年末，上海证券交易所传来好消息，重庆龙湖企业拓展有限公司申报的住房租赁专项公司债券经上交所预审核通过，获证监会核准。这意味着全国首单公募住房租赁专项公司债券正式“落地”。

　　上交所相关负责人表示，推动住房租赁企业发行公司债券和资产支持证券是近期交易所债券市场发展的工作重点之一。何亮宇向记者解释，由于租赁房建设，尚不符合现行有效的开发贷政策，因此，住房租赁专项公司债，就是在租赁住房建设中替代开发贷的金融创新产品。国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品”。住房租赁专项公司债券的“落地”，可为资本市场服务住房租赁行业发展积累有益经验，对加快推进住房租赁市场建设起到积极的示范效应。

　　与此同时，保利地产租赁住房REITs(房地产信托投资基金)、旭辉地产租赁住房REITs获批发行，标志着住房租赁市场与金融市场衔接，租赁住房REITs走进风口。租赁住房REITs是不动产资产证券化产品。通俗地讲，就是以商业物业、住宅等不动产财产或不动产收益权作为基础资产，以未来产生的运营现金流为投资人主要收益来源的金融产品。

　　我国城市化经过10余年的高速发展，在住宅开发的同时，沉淀了大量优质的持有型物业，包括办公楼、零售物业、公寓、仓库、养老地产等，这些都是可以证券化的优良基础资产。据北京大学光华管理学院“光华思想力”REITs课题组测算，中国公募REITs市场规模将达到4万亿元至12万亿元。

　　何亮宇告诉记者，不动产资产证券化，是将这些持有型物业运营成熟后，进行证券化盘活，让各类资金来持有当投资人，把过去的贷款变成今天的投资。这有三大好处：首先，不动产证券化符合现代金融的方向，发挥资本市场优势，从简单贷款向投资转变，从相对封闭向公开透明转变，从个性非标向标准化转变，倒逼银行不要做简单的存款放贷业务，而要进行投资考量。对于金融业来说，是打破刚兑的一个重要方向。

　　其次，对于开发商而言，长时间占用资金会降低资金效率。其资金一个重要盘活退出渠道就是资产证券化。租赁住房证券化有利于租赁住房企业加快资金回笼，解决租赁住房投资回收周期过长的忧虑。而只要退出渠道有了解决出口，前端的投入资金就能更好引导房地产开发企业从“重拿地”投资的开发销售模式，向“重管理运营”的持有经营模式转型发展。

　　最后，对于政府来说，有利于加大租赁住房房源的供给，助力租赁住房市场快速发展。持有型物业从拿地到投入运营相对稳定后证券化退出，周期大概在3年左右。把不动产资产证券化盘活是完成持有型物业与金融实现良性循环的闭环的一个重要环节，有利于把前期投入尽快盘活形成新的投资能力。资产证券化为房地产企业提供创新融资渠道和投资退出路径，同时，以租金作为收益来源的REITs安全性高，也能给社会资金提供比较好的投资渠道。

　　北京大学光华管理学院教授张峥认为，REITs是金融服务供给侧结构性改革的重要抓手。建设REITs市场，将为PPP及基础设施投资提供可行的金融战略，为雄安新区的发展提供金融新思路，能够推动不动产行业产业升级和盈利模式的转变。