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宋朝的公共租赁房

发稿时间:2023-11-22 16:13:35   来源:北京日报理论周刊   作者:吴钩

  如果我们生活在北宋东京,作为外来人口,想在京城购买一套房子,确实非常困难;不过,在京城租房却甚是容易,因为京城的房屋租赁市场十分发达:满大街都是房地产中介,叫做“庄宅牙人”;“富家巨室,竞造房廊,赁金日增”,放盘招租的房屋很多;宋政府也向市场投放了大批公共租赁房,并成立一个叫做“店宅务”的机构来管理公屋。

  租金低廉

  店宅务,北宋初称“楼店务”,太平兴国年间更名“店宅务”,南宋时又恢复“楼店务”之称。宋朝的京城及各州县均设有店宅务,负责政府公屋的建造、维修、租赁及管理。

  若论规模最大者,无疑当属北宋京师店宅务、南宋临安楼店务。北宋京师店宅务分左右厢,熙宁十年,店宅务辖下的公屋有14626间,别墅有164所,空地有654段。如果以东京常住人口20万户(100万人)、每户需要住房一间计算(古人说的一间房,不是指一个房间,而是指一开间),京师店宅务管理的公租房可以供应大约10%的东京人口居住。

  这么多公屋是从哪里来的?主要有几个来源:一是宋政府在官地上建造的;二是政府出资购买的;三是罪犯被充公的房产;四是商民举借官债未能偿还而被没收的抵押物业;五是户绝入官的房产。这些物业都被纳入店宅务管辖,用于出租。

  那么店宅务公屋的租金高不高呢?恰好《宋会要辑稿》收录有几份左右厢店宅务公屋数目及租金收入总额的数据,所以不难计算出北宋京城的公租房的租金水平。

  天圣三年,京城店宅务辖下的公租房为26100间,当年的租金收入为134629贯,平均每间房屋的年租金约5贯多一点,月租为400多文钱。大中祥符八年的一道减租法令也透露了店宅务公屋的租金水平并不高:“正月诏,市中延燔官舍,其修益讫移居者,免僦居二十日;应僦官舍居,赋直十五钱者,每正(元旦)、至(冬至)、寒食免三日之直。”当时,由于店宅务有一批公屋发生了火灾,朝廷决定,凡房屋被烧、需要搬迁整修的人家,可以安排在政府公屋免费居住二十天;凡租住店宅务公屋、日租金15文钱以下的贫困住户,逢正、至、寒食节,可免收三日房租。日租15文钱,月租即450文。天圣年间,一位臣僚说,“旧例,(店宅务)于本地内破得屋一间,日掠十钱者,月计四百。”可见陋屋的月租才400文钱。

  对于东京的中低收入市民来说,每个月四五百文钱的房租又是否承受得起?根据多份宋代日工价样本以及程民生教授的研究,宋朝的一名中下层市民,不管是在官私手工业当雇工,还是给富贵人家当佣人,抑或是在城市摆个地摊做小生意,日收入基本上都在100-300文钱之间。而当时维持一名成年人基本温饱的日开支,大约是20文钱。每日15文钱上下的住房开支,相当于每天吃饭的费用,大致是市井细民日收入的十分之一,绝不算高。因此,生活在东京的中下层市民家庭,如果家中有一名劳动力每日能赚200文钱,或者家中有两名劳动力,每人每日赚100文钱,那么在刨掉衣食方面的必要开支之后,每月四五百文钱的房租,还是支付得起的。如果家庭日收入不足100文钱,则温饱堪忧,属于需要政府救济的“不能自存者”。

  除了租金低廉,店宅务公屋的租户还可以享受到宋政府提供的一些优恤:其一,宋政府会不定期宣布减免房租,通常是在遇上灾害天气的时候。其二,宋政府禁止店宅务随意增加公屋的租金。其三,租住公屋的贫困户,还可以享有节日“放免”房租的优恤。其四,东京民租住店宅务公屋,房租从签约生效的第六日起算,前五日免租金,作为给住户搬家、收拾物件的期限。其五,若是公屋需要拆迁,租户还可以获得若干“搬家钱”,补偿标准是同批拆迁私屋业主的一半。同时,政府划拨另一块官地,再修建公租房,供原租户继续租住。

  制度完备

  宋代负责管理公租房的店宅务,有点像今天的物业公司。京师的左右厢店宅务,先隶三司,元丰改制后改隶太府寺,设有“监官四人、专副四人、勾当官二人”,相当于总经理、副总经理、执行经理;另有“掠房钱亲事官”四五十名,相当于业务经理,负责招租、收租;又有“修造指挥”(维修工)五百人。

  店宅务有执勤制度,每晚必须安排一名负责人在务值班:“店宅务监官、专典(专副)并番宿本务”。凡尚未租出去的空屋,每天都派专人看守,并由“掠房钱亲事官”贴出“赁帖子”(招租广告),召人承赁。开封府负责监督店宅务对公屋的维护,大中祥符年间的一道诏令提出:“店宅务空闲屋舍,令开封府每月差职员点检,无得纵人损坏。”值得注意的是,店宅务的账目管理也非常周密、严格。

  由于店宅务公屋的租金低于市场价,具有廉租房的性质,显然会激励一部分人租赁公屋,再转租他人,当起“二房东”。这是不能允许的。因此,宋政府对租赁店宅务公屋的市民设置有资格审查程序。店宅务的管理者、工作人员是不准承租本务公屋的,“应监官、典押公文人员、作匠之类,若在京应管辖两务去处人吏,并不得承赁官宅、舍屋、地段,违者杖一百以上。”这么规定自然是为了防范店宅务舞弊营私。

  在京城拥有房产的市民,也不得承租东京店宅务的公屋。凡租赁公屋,必须是自家居住,不得转租给他人;租户若购买了房屋,必须退还店宅务公屋:“应宣借舍屋,须的是正身居止。如已有产业,却将转赁,委店宅务常切觉察,收管入官。自今悉如此例。”为防止出现“二房东”,宋政府要求,凡租住店宅务公屋的住户,都需要填写“赁历”;退赁之时,“令监官躬往检覆”,又“令先纳旧历,方得起移”。

  另外,店宅务公屋的租户是否可以自行改建房屋、租户添修的那部分建筑物产权归谁,这些细节性的问题宋政府亦有立法加以规范。如景德二年的一道法令称,“店宅务舍屋欹垫人户欲备材添修者,须约退赁时润官不折动,即委监官相度,如不亏官,亦听。”大中祥符三年的一道法令说,“赁官屋者如自备添修,店宅务无得旋添僦钱,如徙居者,并听拆随。”也就是说,租住公屋者如果自己添修房屋,店宅务不能借故增加房租;退赁之时,如果租户添修之物无碍于房屋主结构,允许租户拆走;如果拆动后影响房屋质量,则该添修物不准拆走,而归属于官。如此规定,也算公道。综上可见,宋王朝已经建立了一套比较完备的城市公共租赁房制度。

  (作者为文史学者)