当前位置:首页 >> 财经

贾康:房产税改革的方向

发稿时间:2012-03-31 00:00:00  

  ◆房价并不会因局部试点应声而落

  ◆对二套住房能不能税率从轻可以探讨

  ◆对高端也不要“伤筋动骨”,要抽肥补瘦实现共赢

  现在上海、重庆已启动试点的房产税改革,在严格概念上讲,所涉的税种应该是指房地产税或不动产税。

  在多种因素制约之下,这一改革是在全国人大审批通过、授权国务院制定实施办法的“房产税”框架下启动试点,引入两个实质性的新机制:一是把房产税覆盖面扩大到一部分消费住房;二是要作一定形式的税基规范,确立房产评估值概念并发展其方法。虽两市试点方案细则不尽相同,但都包含着向较标准的“房地产税”(“不动产税”)靠拢的取向。

  关于房地产税或不动产税,前一段时间,已发生了公开的和内部的激烈争论。我认为对这个问题应该进行理性探讨。在中国实施房地产税改革,是完成经济社会转轨与现代化的必要制度建设,将会产生四个方面值得肯定的正面效应:增加中国直接税的比重而降低中低端收入者的税收痛苦程度;解决中国地方税体系不成型的问题而提供地方层面的支柱税种;促使已实施的房地产调控新政体现其应有的“治本”水准;优化收入和财产的再分配以抑制“两极分化”。

  总之,房地产(不动产)的税制建设对当代中国至少是一举四得、一举多得。尤其,当前,在住房保有环节征税,将对于房地产领域产生重要影响。

  第一,对于想买房自住的人,这实际上会改变他的预期,他们会倾向于更实惠一点,买相对小户型的房子。

  第二,买房为囤在手里做自己的“商业性社会保险”的人,会考虑买了房以后不再空置。

  第三,买来炒房的人,不敢说就完全不炒了,但是在炒的时候会收敛自己的行为。炒房者们自然会估计风险:原来炒20套的,这时要悠着点儿,先炒10套、8套;炒10套、8套的,炒个3套、5套,而且他炒什么房呢?他会考虑后边多数接手的人是要用于自住的,所以他自然而然会考虑多炒中小户型。

  这样一来需求方整体结构变了,开发商拿了地皮以后当然也要考虑——更多提供中小户型,而且在自己参加土地招拍挂的环节上不能像原来想得那么好,要谨慎一点。综合起来,需求沉稳收敛了,同时有效供给增加了,总体的供需情况就会趋于更平衡、沉稳、健康。

  我认为必须充分肯定上海和重庆房产税改革试点敢为天下先、在打开局面方面的重要意义和作用。前段舆论上有一些说法,指责上海、重庆两市的试点好像成效不足,一个说法是税收收入很少;另一个说法是并没有看到房价急速下跌,“动静不大”。其实这是一些非常表面化的认识。

  首先,住房保有环节上的税是按年征收的,不要急于马上判断可以征收多少税上来。在接近年底的时候,才好判断这一年可以收上多少税来。但其实这两个地方都不会太看重第一年能收多少税,而且对这个税的成长逻辑都心里有数,以后它的成长性肯定没有问题。这个税改最重要的任务,在上海、重庆这样的发达地区,一定意义上还不是筹集收入,而是要调节经济和社会生活,但未来的财源支柱属性将会逐渐显现。

  其次,就是房价并不会因局部试点应声而落。我认为这样一个税制不可能改变中心区域不动产价格的上扬曲线,因为中国现在城镇化水平才50%多,以后要一路走高到70-80%才能相对稳定。其实没有力量能改变这个上扬曲线的基本模样。但是有了这个税以后,它会使这个曲线的斜率降低,发展的过程更平稳,减少泡沫,不会频繁大起大落而造成对社会生活的负面冲击。

  试点后,在重庆和上海高端的不动产,都明显出现了成交量下降,价格趋稳,这就是很明显的正面效应,是它已体现的作用。重庆统计表明前几个月里,高端的住房成交量已经下降了28%。另外上海管理部门原来多年想追求的一些不动产配置方面如何优化的目标,这次发现通过税制的具体设计,取得了很好的实际调节效果。

  比如上海多年苦恼的问题就是大家都愿意在城市中心区购置不动产。而这次上海方案里面一个很小的杠杆——中心区域的税率是0.6%,周边区域的税率是0.4%,就差这么一点儿,便使现在的成交大量地被引流到周边区域,所以管理部门对这样的效果非常肯定。这明显体现了搞市场经济要间接调控,运用规范的经济手段,而经济手段里面税收是不可忽略的政策组合工具。

  改革虽然有很多值得肯定之处,但确实应当非常审慎。

  首先,我们的管理部门应该更开明,适当披露已搞了多年的物业税模拟试点“空转”的相关信息。各个地方试点里面具体的数据可以不披露,但是其框架完全可以披露一些信息。当公众了解大体情况以后,很多的反对意见也就会不攻自破。

  其次,应该尽可能把政府关于未来改革的一些基本考虑做出必要的信息披露,给社会公众吃定心丸。比如说公务员、公职人员现在最担心什么?如果说刚刚房改拿到了自己有完全产权的房子,然后马上要征房地产税,可能大多数人会有意见。所以我认为这方面应该非常清晰地给社会公众(包括公职人员)一个“定心丸”:以后所有社会成员的所谓第一套房或者家庭人均计算下来的一定标准之下的基本住房,是不被这个税覆盖的。

  看看试点:上海方案只涉及增量,但依靠信息系统支持把新购房与原有房合并计算人均拥有面积,再对高端征税;重庆方案涉及了辖区内几千套独立别墅的存量,但清楚地规定了180平米的“起征点”,仍是只调节高端。

  另外,有人说中国基本特点就是第二套房有社会保险功能,第二套房是自己给自己买了一个商业性的社会保险——这有一些道理,那么对二套住房能不能税率从轻?我觉得也完全可以探讨。如对这两点尽快形成相对清晰的原则性态度,再往下,便可讨论怎么样按照支付能力原则去调节高端。对高端也不会硬要“伤筋动骨”,应该完全符合市场经济税制的“支付能力”原则,抽肥补瘦。这就是促进先富起来的阶层和低收入阶层在一个社会共同体里享受改革开放成果的和谐局面,这实际上是一种共赢。

  先富起来的这些人,一年交一两万、两三万元钱或再高些的税,而这个再分配使政府更有能力扶助低收入阶层住有所居,促使整个社会和谐了,不是大家一起安享改革开放成果吗?

  (作者系财政部财政科学研究所所长)