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地方棚改跑步前进 防止“搭车上路”

发稿时间:2014-06-04 00:00:00   来源:第一财经日报   作者:林小昭

       核心提示:自国家棚户区改造政策出台以来,截至今年5月20日,国开行已累计向海南承诺棚户区改造项目贷款300亿元。

  在经济下行的关口,针对某些领域的“微刺激”也正在加速推进。

  棚户区改造是其中一个重要方面。

  在国务院研究部署进一步发挥开发性金融对棚户区改造的支持作用两个月以来,各地棚户区改造正如火如荼推进。

  云南在短短4天内完成了项目环评、土地、可研、规划等省级评审要件批复工作。

  《云南日报》报道,一个多月来,棚户区改造融资工作在建设模式、审批进度、责任分工、管理措施、融资成果方面取得重大进展。其后,两周内省级建设主体完成符合条件的项目打捆上报,4月底前国开行云南分行完成分行审批并上报国开行总行。

  在海南,今年4月,国家开发银行监事长刘梅生到海口调研棚户区改造项目。国开行为棚改还成立了专门的机构,出台了专门的措施。

  自国家棚户区改造政策出台以来,截至今年5月20日,国开行已累计向海南承诺棚户区改造项目贷款300亿元。

  中原地产首席市场分析师张大伟告诉《第一财经日报》,对地方政府来说,棚户区改造可以弥补目前房地产市场下滑对经济带来的负面影响。而且,棚改不像保障房会影响到政府手中的储备用地,地方政府也很乐意去做。

  贵州省政府参事、贵州社科院城市经济研究所所长胡晓登告诉记者,在目前工业产能过剩比较严重的情况下,经济要保持平稳发展,必须要有新的投资领域,既不会带来产能过剩,又能消化部分过剩产能,还能满足老百姓的需求。棚改,就是很好的投资领域。

  今年4月中旬,云南省政府出台《关于加快产业转型升级促进经济平稳较快发展的实施意见》(下称“十六条”),提出实施“出棚进楼”行动,明确今年全省要新开工建设、改造城镇保障性安居工程17.13万套(户),其中各类棚户区11.55万户(套)。

  胡晓登说,原有的城镇化主要走的是空间扩张模式,在土地控制红线和征地成本日益上升情况下,已经越来越难,而棚改用的是原有的土地,不存在征地问题,推进速度要快很多。

  在棚改中,解决资金来源一直十分关键。以云南为例,初步测算,2013年至2017年,全省棚户区改造规模需新建4500万平方米,按每平方米3000元测算,仅回迁安置房的建安成本就需要资金1350亿元。

  在原来只有云南省城乡建设投资公司一家省级建设主体的基础上,云南省新增云南省城市建设投资集团有限公司和西南交通建设集团股份有限公司,作为省级棚户区改造建设主体和融资平台,采取“统一授信、统一评审、统借统还”的方式,向国家开发银行金融机构申请贷款进行合作。

  中铁置业贵州公司副总经理王成平告诉本报记者,国开行主导发行住宅金融专项债券,利息较低,能有效降低开发企业的资金成本。当然,借的钱终归要还。因此,在棚改中,如何寻找赢利模式很关键。

  王成平认为,由于拆迁安置成本很高,因此一些房价不是很高的城市,棚改要实现盈利,只能靠容积率,但如果容积率太高,也会带来一系列问题。胡晓登也说,很多棚户区位于老城区,改造后容积率太高,很容易使得老城区更加拥堵,城市的品质和舒适度也会受影响。

  以贵阳最大的棚改项目花果园为例,这个占地6000余亩、总建筑面积1830万平方米、规划居住人口就高达50万人的超级大盘,是当地棚改的典范。

  不过,胡晓登与王成平均认为,该项目由于改造成本很高,容积率也很高,由此也可能带来新的城市拥堵等问题。

  王成平担心,为了解决盈利问题,一些地方棚改可能会走样,最后成为开发商变相拿地建设商品房的方式。

  胡晓登也说,棚改过程中要防止一些地方政府“搭车上路”,搭棚户区改造的政策快车,但走的仍是大规模房地产开发的老路,不是真正着眼于解决棚户区改造所涉及的民生、城市贫富差距等问题。