市场化保障不了保障房

发稿时间:2011-09-16 00:00:00   来源:南方都市报   作者:吴楚茵

  资金困难是保障房建设的老大难问题,很多地方都在挖空心思地吸引尽可能多的市场化企业参与,但昨日万达集团董事长王健林却在达沃斯论坛上表示“由公司来做保障房的想法本身就是错误的”。

  保障房的建设和不少公共服务项目一样,没有逃脱“中央请客,地方买单”的模式。地方政府为保障房筹集资金无非是通过以储备土地抵押或以政府信用担保贷款建立政府融资平台等方式,可是地方财政早已超负荷,地方融资平台岌岌可危,地方政府自顾不暇,而保障房却是必须完成却也不赚钱的服务项目。地方政府接下这块烫手山芋,就又抛给了房地产企业。配建是保障房建设的主要方式,即在地方政府售出商品房用地时,要求开发商“捆绑”建设一定比例的保障房。而地方安置房则通常以直接招标的形式进行,即地方政府直接以保障房土地出让,初始资金由房地产开发商支付,后期由政府回购并负责销售。就这样,保障房建设一步步走上市场化的道路,担子落在了企业的肩上。

  但是,保障房无利可图而市场必然逐利,保障房的非营利性质与企业追求盈利的性质背道而驰,要求企业纯粹以承担社会责任的心态来建设保障房无异于痴人说梦。现在建设保障房的盈利模式存在很大的不确定性,净利润不足3%,与市场化住宅开发净利润一般超过15%相去甚远。其中廉租房与公租房回报率基本为零,曾有开发商诉苦称,建设20万平方米的4000套公租房,总投资30个亿,80%资金来自银行贷款,即使按市场价出租都不够还每年的银行利息。而且政府回购时间不明确,等上个一年半载连这3%的利润都会抵消掉。直接利益绝不可能令企业甘愿参与保障房建设,吸引它们的是背后的间接收益,例如大型国企通过参建保障房保证与地方政府的良好关系、获得融资优惠、以低价格获得商业用地,还可以加快项目行政审批等等。

  地方政府和企业心里各有自己的小算盘,地方政府以保障房作为向中央邀功突显政绩的筹码,开发商以保障房作为与地方政府博弈间接获利的筹码,他们关心的是能用保障房建设换来什么而并非保障房这个筹码本身。于是,在“唯开工率论”之下,插个牌子就称作开工的情况并不罕见,反正保证开工已可列入政绩,但如此开工法,何时才能建成让老百姓入住?另外,保障房的质量也无法得到保障,保障房建成不久即墙体开裂、出现楼歪如“比萨斜塔”惟有推倒重建、偷工减料使用不足秤钢筋都令人不寒而栗,其中道理不言自明:开发商换取间接收益的条件是建设保障房而不是建好保障房,况且参建保障房本来就是接近零利甚至亏本,开发商就更不会对质量上心了。

  市场也许可以解决保障房一时的资金问题,但市场化不可能保障保障房,也不应该由市场化来保障保障房。保障房是公共服务项目,百姓最基本的居住权利并不是企业责任而是政府责任。反观现在的保障房建设制度,中央开出政策,地方政府向上立军令状向下抛出建设指标,房企应付交差,责任一步步地从政府卸到了企业身上,让逐利的企业来保证无利的保障房,政府却变成了甩手掌柜,这种责任的错位承担令保障房建设陷入令人匪夷所思的怪圈,如此保障房难以建成更难以建好,百姓安居之梦只能是镜花水月。

  政府可以通过政策补贴保证开发商的利润或建立保障房担保基金等各种方法解决资金问题,惟独不可将责任完全推给市场。保障保障房建设的责任必须由政府一力承担,市场化保障不了保障房。