对中国下一步改革没有信心的人们，随着十八届三中全会的落幕，应该可以放下一小半心了（另一半还要“不看广告看疗效”）。11月12日下午，为期4天的十八届三中全会闭幕，审议通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》。

　　全会公报指出，经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。中央成立全面深化改革领导小组，负责改革总体设计、统筹协调、整体推进、督促落实。

　　公报专门提出了建设城乡统一建设用地市场。全会提出，城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。必须健全体制机制，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工业城乡关系，让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制。

　　可以说一切都不出所料，因为改革是中国发展的内在逻辑要求，而不仅是源于任何外在压力。之前有很多人、其中不乏著名经济学家对三中全会不抱期待，认为我们现在陷入的是改革的悖论：我们依靠政府去推动改革，但是政府没有改革的激励，因为所有的改革将伤害政府的利益。持此论者只看到“中国经济奇迹”的光鲜一面，没看到“奇迹”本身的内在逻辑是不可支撑的。这就是现有的地方和国企请客、中央和全民买单的模式自身难以维系！中央最后会买不起单！打个比方，就是地方政府和国企都是不负责任的儿子，抱回一大堆孙子（无度借债扩张）要由爷爷（中央）养。都是只管生不管养的浪荡子啊！与此同时，为了以时间换空间、平稳有序地化解地方、国企债务和金融危机，货币增发还将持续，只不过幅度有可能逐渐收紧。而楼市的货币蓄水池泄洪功能越来越弱，因为大量三四及以下城市将越来越陷入鬼城陷阱。但上游的货币注水仍将长期持续，泄洪功能必将以广袤的土地所取代。所以，在全会公报前正式发布前的12日下午17：18，我在新浪微博上就判断土地制度三中全会后必改。

　　10月26日，我在《大焕视界》第43期《中国未来的改革开门见山》中写道：

　　“未来中国的改革其实开门见山得很，按改革的路线和顺序图就是：市场经济，法治社会，民主政治。这个顺序一点也不能偏离，一旦偏离就是社会灾难。很多人把民主政治当成解决一切社会经济政治问题的万应灵丹狗皮膏药，事实上没有经济自由，民主政治就是空中楼阁。我这个判断既源于对世界民主历史的考察，也缘于对中国三十年来写在法律上的村民民主的考察。理想主义者不顾一切现实约束条件直奔目的，带来的往往是灾难；现实主义者克服重重障碍点滴推进，虽处处令人不满，但日积月累终有所成。

　　“事物发展不是你我想怎样就怎样，也非他他他想怎样就怎样。这条路它自己走不下去，地方无度‘请客’（借债）、中央买单，最后中央买不起单（不能无限超发货币）。最后就是私有化改革。很多人纷纷移民，但我看民企好日子刚开始甚至还未正式开始。

　　“‘经济自由是政治自由的必要前提。’来自弗里德曼的？自由选择之个人声明？，此论深得吾心。以我对村民民主的观察，认为没有经济自由为前提，民主宪政根本是空中楼阁。此论与洛克的‘财产不能公有’如出一辙。财产公有必权力私有。而财产不私有，地方无度请客（借债），中央买不起单！这是我对未来有信心的原因。规律在起作用，谁说了都不算！垄断国企的情形类似。

　　“村民民主之不能成功，根本的就在于土地、农房等财产不自由。而土地、农房等财产不自由，又给了地方政府无度征地、无度借债的基本工具和杠杆。因此，我的判断是，哪怕仅仅从防范地方债的角度出发，土地改革也是必然的。”

　　经济学丝丝入扣的严密推理与分析，原本是可以帮助我们更好地认清规律和方向的。

　　土地制度改革如何深度影响经济和房价？

　　首先，土地制度将深刻影响中国的经济模式。以往政府主导的经济模式，廉价征地，然后用房地产补贴工业进行招商引资，导致工业产能严重过剩，房地产价格居高不下，同时地方债高企。随着城乡建设用地市场一体化，房地产补贴工业的时代终结。政府廉价征地时代终结。地方债失控的势头有望得到遏制。

　　但是很多人因此而期待房价下跌的愿望一定会落空。包括大嘴任志强在内，很多人都认为土地私有化或曰城乡土地一体化一定会带来房价下跌。一个最直接简单的逻辑是，现有的土地一级供应是政府垄断的，而垄断必然导致供应的短缺和竞争的缺乏。在土地市场自由竞争状态下，不仅供应会增加，而且价格也会因有竞争而回落。

　　但一方面，房价涨跌不取决于土地制度，而取决于楼市供应量和人聚财聚人散财散的城市化规律。城市化过程中，稀缺的是特定城市空间，而不是土地。人聚的地方，地价房价一定持续上涨；人散的地方，你想让它上涨都没有可能。

　　另一方面，现行土地政策下，政府垄断一级土地，的确使土地价格缺乏竞争，但却并不意味着土地供应相对于需求来说是短缺的。恰恰相反，因为卖地收入占了政府财政收入的相当一大部分，各地方政府非但对卖地毫不吝啬，甚至没有需求制造需求也要多卖地，具体做法就是大规模拆老房子，名曰旧城改造，把老百姓逼进房地产市场；或者把优质学校、医疗机构和政府大楼迁往郊区，通过过家家式的搬迁活动制造需求、制造GDP。“土地财政”政府靠卖地生存恰恰是在超量供地。国土部今年初公布消息说，过去8年城市住宅供地增量是人口增量3倍！

　　土地制度一变，政府的逻辑随即发生改变。现在土地不在政府手里，反而有利于他们按照更加科学合理的规划、按照城市化的自有规律来控制土地出让。政府为防范房价大跌引发地方债和金融风险，会严规划控供应。而时下政府逻辑却巴不得多卖地扩大规划制造了许多空城鬼城，我走后哪管洪水滔天。

　　土地制度如何影响农民的财产性收入

　　当下中国实有城市化率只有35%，在史无前例的中国城市化背景下，人口流出地区土地和房屋贬值、人口流入地区土地和房屋升值，是任何人无法更改的价值规律。土地权利完全回归家庭和个人，其财产权增值部分主要体现在无需通过政府招商引资补贴工业上面，更普遍的是体现在土地、房屋等不动产确权以后有可能通过自由转让、银行抵押等方式“变现”为可以随人流动的资产，让不动产动起来，从而“实现”农民土地、农房的财产权。但“可能变现”不等于一定能够变现，真正变现需要有买家接手，这样的买家有可能是农业大户，有可能是银行（土地抵押），有可能是城市里面功成名就隐者归来的人们。

　　但总有一部分偏远山乡的土地和房屋最终是无法实现市场交易的，而且它们的数量总和占绝对多数。它们最终的命运就是“大地还给大地，山川还给山川”。对于这类土地和房屋，我想就应该启动国家政策来“兜底”了。这个兜底政策是什么呢？就是退耕还林、退牧还林政策。通过国家赎买、国家雇人看护森林等方式，将一些薄田瘦亩还归自然，创造更加秀美的河山。这是整体上造福全中国人民的事业，由全国人民共同买单，理所当然。

　　据东南大学经济管理学院名誉院长华生介绍，过去20多年来城郊失地农民只占农民总人口的2%~3%，而城镇化意味着一个国家人口中的大多数要进城，但他们的地你又不需要，所以高额补偿只有那2%~3%的农民拿得到，大多数进城打工的农民拿不到。

　　房屋和土地归农以后，城市化过程中城郊和城中村农民获得的拆迁征地补偿可能比现在更高，远高于“公正补偿”范畴，这其实都是外来人口买的单，我个人建议，采取分级、累进税收的方式，公平合理地让一部分回到公共财政，“反哺”外来人口。

　　而不论是征地、拆迁过程中的累进税，还是二手房交易过程中的高额税收，都不应该成为单纯的地方税种，应该成为中央和地方共同分享的税种。中央提取的部分，用于全方位建立健全覆盖全国（自然也包含大量城市新移民）的教育、医疗、基本养老保障。还有，就是匀出一定比例，建立土地银行，专门用于收储偏远地区农民退耕还林、退牧还林的土地。

　　与此同时，应该通过物业税等形式尝试小产权房合法化道路，降低农民进城居住和买房成本，让进城农民也在城市有财产性收入和进步阶梯；改革城管制度，降低农民进城创业成本；改革户籍和教育制度，降低进城农民平等受教育和身份认同成本。

　　过去的城市和房地产政策一直只关注下层中产的住房问题，我们欠进城农民已经太多，我们已经足足误了农民工两个世代，农民工第三代已经绝无可能回到故乡，哪怕是故乡小县城。是到了降低门槛、敞开城门、拥抱一切新移民的时代了！■