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老牌地产国企转型样本:中华企业的新生之路

发稿时间:2017-06-27 16:24:48   来源:时代周报  

  [摘要]一旦交易成功, 中华企业( 600675,诊股)不仅用174亿元撬动了中星集团331亿元的资产,同时还能借助中星集团的众多下属企业进一步提升运营能力。

  “根据接下来的调整,希望中华企业(600675.SH)未来三年内能成为上海一流的房地产开发及综合服务商。”6月21日下午,在年度股东大会上,面对台下的96名股东,董事长蔡顺明表明了决心。

  这本该是中华企业一年一度的股东大会,而今年的特殊意义在于也是中华企业的重组大会—它需要股东们投出支持的一票。原因很简单,眼下,事关这家企业未来发展的重组正进入了尤为关键时间节点。不久前,上海国资委方面给予了其同意的批复,重组方案在本次股东大会获批后,最终交由中国证监会核准,走完最后一步。

  要知道,中华企业的重组是一道无例可循的整合难题。成功与否,在某种程度上意味着这家老牌地产国企能否再现荣光。更深层的意义也代表着上海国有房企能否建立做强做大的新路径。

  就在一年前,这家堪称上海最老牌的地产国企,险些处于退市的边缘。连蔡顺明自己也坦诚,当其他房企步入发展的快车道时,拥有先天优势的中华企业无论是在产品结构、投资策略、发展战略、经营方式等等维度,都有偏差。

  如何让企业活下来?需要思路的转变、需要勇气和魄力,更需要前瞻性的思考。外界也在期待,中华企业要如何从内部变革开始,推进未来的重组。蔡顺明将过去一年总结为是,“背水一战、奋力一搏的一年”他也清楚,中华企业必须要升级自身的核心能力、破除国企旧体制的桎梏,跟上时代的步伐。

  显然,时隔一年,他已经为企业找到了搏斗的路径。在回答时代周报记者问题时,他给出了自己的思路:总的策略是把发展重心回归到上海,借助企业在上海的原有积累,逐步从房地产开发商向房地产开发及综合服务商转型。

  船小好调头

  截至目前中华企业手上存货估值100多亿元,体量并不算大。“我们的船小好调头。” 蔡顺明当天对股东们表示。

  在蔡顺明看来,房地产企业的发展需要从粗放的思路中转变,此前拼资源拼资金的开发老路子老模式,已经面临极大的风险。当土地资源日益稀缺时,再谈拼资源,容易陷入有一顿没一顿的困境。而中华企业要做的是赋予开发更多的内容。避免走“不知道下一顿”在哪里的旧路。

  按照时代周报记者的了解,“资产经营和资本运作”双轮驱动的投资运营模式将在未来形成。具体而言,开发建设将是业务的切入点,增值服务为利润增长点,轻资产运营为风险控制点。

  值得一提的是,中华企业的转型主要围绕从提供开发住宅类产品向提供居住类产品转型,从个性化开发向产品标准化和生产工业化转型,从单一小区开发向多级联动、项目代建和资产运营等多元开发转型等几个层面。

  “中华企业要摘掉的是传统地产开发商的帽子,但并不意味着企业就停止地产开发业务。”蔡顺明强调表示,中华企业未来的资产和业务都是可以持续经营的,企业也会在经营性的收入上提高占比。

  当然改变并不是一个轻松的命题。中华企业要转型,需要房地产主业平稳过渡,新的业务模块无论是业务维度还是人员都与房地产休戚相关。处理好新旧业务关系、重新梳理组织架构以适应新的战略目标是其中的一大关键。

  在内部架构上,中华企业从原先的“四大中心六个事业部”调整为“六个事业部+五个中心+三个部门”的扁平化组织管理架构。按照设想,中心实施投资决策、战略管控,事业部作为经营实体、利润中心,项目公司对项目建设进行管理,同类项目向事业部归并集中,由事业部统一运营管理的经营管理模式。

  在业务模块上,以事业部为组织单位,做了切割。具体为包含居住产品开发事业部、商业办公开发事业部、社区运营事业部、城市更新服务事业部、投融资拓展事业部和资产运营事业部。五大中心为,品牌与客户中心、战略投资中心、产品研发中心、财务资金中心和人力资源中心。这也被视为能全面提升企业管理效能和产业板块发展能级。

  架构的调整并不足够,去年一整年,围绕着两件事,中华企业作出了积极的尝试。蔡顺明总结为一是提高企业的健康度,二是在资本市场有所作为。

  “存量去化、资金回笼”,是增进企业健康度的一大方法,也是工作的一大重中之重。按照时代周报记者的了解,针对各在售楼盘实际情况,公司实施了“居住无忧”计划,在销售端提供“购房无忧”,在服务端提供“生活无忧”,有计划、有步骤、有措施推进销售回笼和存量去化。

  围绕“扭亏为盈”的目标,明确年度阶段指标,强化资金管控则是另外一大方面。通过制订完善全面预算管理,完成居住类项目成本进度节点分解,中华企业期冀在内部推动公司预算管控程度精细化,形成有利于操作、控制和考核的预算管理模式。此外公司还在努力进一步压缩带息负债,提前偿还或置换高息贷款,降低资金成本。

  “希望公司摘掉传统开发商的帽子后,企业的市盈率和估值也可以上去。”蔡顺明当天憧憬。按照他的表述,接下来中华企业还会在三大点上做坚持,一是坚持在资本市场推进发展;二是从健康度和能力建设下功夫,坚持降低企业的负债,降到国资委方面定性为健康企业的标准;三是对标行业的标杆,在成本控制和市场控制上进行改变。

  重组的价值

  战斗的号角已经吹响。现在交由中国证监会核准的重组方案也为转型提供了保障。

  按照2017年5月22日新调整的公告,通过买资产、发股票募资这两步,中华企业获得大股东优质资产注入的同时,也会迎来新股东—央企华润置地(01109.HK)和平安不动产。

  上海市国资委方面已经原则同意了中华企业的重组方案。即意味着,中华企业可以拟向控股股东上海地产集团发行股份及支付现金购买其持有的中星集团100%股权。经交易双方协商确定,拟注入资产的交易价格为174.72亿元。其中,以发行股份的方式支付交易对价的85%,以现金方式支付交易对价的15%。

  一旦交易成功,中华企业不仅用174亿元撬动了中星集团331亿元的资产,同时还能借助中星集团的众多下属企业进一步提升运营能力。

  上海地产集团旗下的这家中星集团,带给中华企业的是一部分外界垂涎已久的资产。整合的标的资产涉及中星集团分布于6个城市的21个项目,达200万平方米。而中华企业2016年的开发面积仅为37.28万平方米,土地储备体量并不算大。中星集团的资产多处于在建阶段,整合完成后基本可以直接创造收益。

  在区域分布上而言,中星集团的资产集中于长三角地区,当中有90万平方米位于上海,而中华企业接下来的发展就是聚焦上海,可以为企业发展提供不少的货源。加之这些地块拿地时间普遍较早,成本也相对较低,存在一定的盈利空间。

  对此,中华企业管理层方面当天也重申,这些项目及时地补充了公司的土地储备,使公司得以进入新的区域市场,实现规模扩张,保证了公司业务发展的可持续性。

  不同于其他房企,中华企业的接下来的发展路径是通过先做强再做大。对接大股东的资源是一方面,如何向其他企业学习以及获得市场化的资源也是重要的课题。

  蔡顺明当天直接给出了中华企业的对标对象—华润和平安不动产:要向华润学习项目运营和资产经营的经验,向平安学习在房地产投资的经验。“从零开始,学会了后,再壮大。”他对时代周报记者说道。

  根据证监会颁布的再融资新规,中华企业的重组方案已经从定价基准日、发行价格以及募集资金规模等方面进行了调整。从原先的5.23元/股调整为发行期首日前20个交易日公司股票均价的90%,且锁定期为36个月。这本该对引进战投形成较为“不利”局面,但华润商业和平安不动产依然坚定支持中华企业本次重组。

  在蔡顺明看来,在国企推进这样的改革确实不容易。但是中华企业在选择战略合作伙伴上是极为谨慎的。“如果是快销型的开发商,再大再强我们也不会考虑。”他说,“大家就像是吃快餐一样,肯定不是中华企业的合作伙伴。我们希望引进的合作方是可以帮助企业进行持续经营,也可以帮助企业的资产进行持续经营。”

  良性的轨道

  在上海国资改革浪潮中,像中华企业这样的操作方式要推进,本就需要极大的努力。

  按照2016年的年报显示,中华企业实现营业收入141.97亿元,同比增加205.01%。分地区看,上海地区实现营业收入123.93亿元,江苏地区实现14.91亿元,浙江地区实现2.99亿元。

  财务方面,归属于上市公司股东净利润6.55亿元,基本每股收益0.351元/股,总资产304.28亿元。经营活动产生的现金量净额为89.86亿元。带息负债总额压缩约69亿元,资产负债率下降3.96个百分点,带息负债成本下降1.21个百分点,同比2015年减少利息支出约7.42亿元,有效提升企业健康度。

  “一开始我们也是心理没底的,但我们确实去年一整年做了充分的准备。上海方面实现近124亿元的营收也是前所未有的。” 蔡顺明说到道。

  不过,从目前来看,中华企业也远远未到,蔡顺明期望达成的状态。从目前的销售结构来看,房产销售为135.74亿元,房屋租赁为3.36亿元,商业和服务业2.57亿元,工程施工1749.37亿元。

  如何探索轻资产的开发模式,如何拓展储备渠道等等问题有待着这家企业来思考。不过,蔡顺明对时代周报记者强调表示,在上海进一步做强再做大是毋庸置疑的,“目前100多亿元的货值中,上海占比在30%左右,外省市占比是70%。未来要成为一流企业,在外地的三四线项目就会加快去化。”

  “当然,接下来中华企业也会坚定不移地推进改革。”蔡顺明表示。去年,中华企业四套经营班子整合为一套班子,给了他未来推进中华企业重组的信心,“在管理上,通过整合把分散的人集合到了一起办公。去年有了这样四合一的决心,接下来一切也会更加顺利。”

  外界也在期待中华企业和上海地产集团之间的整合。目前,上海地产集团即被认定为国资系统以城市更新为核心业务的功能性企业,并被定性为发展以“生活、生态、生产”高度融合的城市更新平台。

  这对于中华企业而言也是机会。按照蔡顺明对时代周报记者的表示,重组之后,上海地产集团将只负责一级开发,不进入二级开发。而中华企业未来也将参与二级开发中的城市更新业务,与大股东方面明确分工,建立合作通道。大股东方面市场化的资源,也会向中华企业做倾斜。

  “首先把自己的核心能力、开发能力、持续经营的能力提升上去了,企业才会有健康的发展。”蔡顺明表示。