可以说，从2010年上半年开始，中国最严厉的楼市调控已经持续了一年有半，尽管有些城市的住房销售有所下跌，一些政策部门也认为，这一轮的房地产宏观调控已经取得了不小的成效，但是，在本文看来，中国这一轮房地产宏观调控所取得成果十分有限。

　　这主要表现为两个方面，一方面是尽管经过这一轮的房地产宏观调控，早几年一线城市快速飚升房价开始不再快速上涨，但就全国范围来看，房价上涨的趋势并没有改变。经过一年半的时间，今年6月份的房价，在70个城市仅有3个城市微跌，而其他城市房价同比仍然在上涨，只不过上涨幅度没有以前那样快。如果房价没有变动，那么这个市场的宏观调控效果就要大打折扣。

　　第二方面是房地产泡沫向全面延伸。而中国房地产泡沫之大，不仅表现为房价过高，让绝大多数居民没有能力购买，而且在于各地的住房空置率高得惊人。这里所讲的住房空置率不仅是房地产开发商手中持有没有销售出去的住房，但主要是投机炒作者手中持有的住房。我最近去过不少二三线城市，住房的空置率无以复加了。有些小区已经入住近六七年了，入住率不及一半。更不说房地产泡沫吹得巨大的海南三亚了。如果房地产的泡沫越吹越大，那么新一轮房地产宏观调控的效果就十分令人质疑。

　　宏观调控为何不起作用

　　那么被市场认为是最严厉的房地产宏观调控政策为何起不到作用？为何过高房价就无法下降？为何房地产泡沫越吹越大？

　　有人认为，这是所谓的“住房刚性需求”，房价再高他们也得有房子住，倾家荡产也得买房子。也有人说，房价过高是地方政府土地财政过度，是政府与住房相关的税收收得过多；也有人说是房地产开发商对暴利的贪婪等。但是，诸如此类的许多推动房价上涨原因都是表象，都是结果而不是原因。

　　比如，所谓的“住房刚性需求”，当然居住权是现代文明社会的天赋人权，每一个人都必须有基本的居住条件保证。但这是国家的职责。如果住房作为商品需要用货币来购买时，特别是当房价高得让绝大多数人都没有能力购买时，那么这种居住的天赋人权是无法通过市场来完成的。这时进入住房市场的只能是那些可利用过高的银行杠杆投机炒作者。如果房价过高，房地产泡沫巨大，整个住房市场都是利用过高的银行杠杆的投机炒作者，那么当信贷可获得性便利、融资成本低或投资收益远远高于融资成本、投机炒作成本低时，这些住房的投机炒作需求是无限的。政府希望通过增加住房供给来解决这种住房的需求，只能如担沙填海。

　　还有，当前住房的价格过高，也不在于地方政府土地财政及住房税收在住房价格比重多高。因为，一则如果房价是成本定价，那么房地产也就不会有暴利，房价也不会推得如此之高；二是无论是住房成本定价，还是住房暴利获得，其利益实现都得通过最终商品来进行。如果住房是消费产品，其价格能够在有限的供求关系变化中形成，居民收入预算线是其底线；如果住房是投资产品，其价格完全是由市场预期来决定，而这种预期又在住房投资者对住房政策的理解。因此，地方土地财政及住房税收在住房价格中比重最高，如果不能够通过住房商品售出，地方政府这些收益是无法实现的。只要改变的住房属性或让住房成为投机炒作工具后，企业的暴利、地方政府的土地财政才有可能。

　　调控政策应对症下药

　　可以说，近十年来中国内陆房价快速上涨的根本动力就是住房市场的工具性及赚钱效应。如果不对住房赚钱效应采取真正伤筋动骨政策来遏制，那么房地产政策要达到目的是不可能的。可以说，从人类文明社会出现以来，无论是市场经济国家还是计划经济国家，无论是发达国家还是经济落后国家，是找不到哪一个国家住房政策会保护少数人通过住房投机炒作来谋取暴利的。在政府的住房政策保护与激励下，利用全国人民的公有土地资源，住房成了极少数人赚钱谋取暴利的工具。它掠夺与损害的则是全国绝大多数人的利益，制造了许多社会矛盾与利益冲突。如果政府房地产宏观调控不是坚决去除住房投机炒作的赚钱效应，仍然坚持住房市场的工具性，那么生产的住房越多，整个经济与社会所面临的矛盾与问题则越多。无论是所谓的增加保障性住房的生产，还是增加土地供给扩大商品住房供应，最后结果都不外乎是更多的人进入住房市场逐利。

　　我们可以看到，从2004年以来中国政府是出台不少房地产宏观调控之政策，特别是2010年以来，中国房地产调控政策更是出台频繁。为何中国房地产调控政策出台得越多，中国房价飚升得越厉害，房地产投机炒作越严重？根本上就是一系列的错误住房政策结果。在中国住房的基本功能已不是居住，而是赚钱的工具。只要持有住房是有利可图，那么无论是商品住房还是保障性住房，官民岂能不会千方百计逐利？特别这种住房赚钱效应在随房价飚升在进一步强化与扩展时，如果中国政府住房宏观调控政策不是从这里入手，仅是作些表面文章，比如限购、限价、市场管理等，那么住房投机逐利者更是会无所不在。

　　总之，要让中国内陆房地产市场得到根本上的调整，挤出房地产泡沫，那么政府就得利用成熟市场行之有效的经济手段（信贷及税收）坚决去除住房市场赚钱效应，坚决严厉地打击住房投机炒作。如果住房不存在赚钱效应，那么住房合理需求就自然生成，政府房地产政策根本不需要什么限购、限价来遏制住房不合理的需求了。

　　(作者是中国社会科学院金融研究所研究员)